Berliner Senat beschließt neue Energiestandards für Mietwohnungen, das müssen Mieterinnen und Mieter wissen

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat am Mittwoch mit 89 zu 34 Stimmen verpflichtende Energieeffizienzstandards für privat vermietete Wohnimmobilien beschlossen, die weitreichendste wohnungspolitische Änderung seit der Diskussion um den Mietendeckel im Jahr 2020. Die Verordnung verpflichtet Vermieter, bis Januar 2027 Energiegutachten erstellen zu lassen und bis Dezember 2028 zertifizierte Sanierungsmaßnahmen, darunter Dämmung, Heizsysteme und Fenstererneuerung, umzusetzen. Laut dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg leben rund 850.000 Berlinerinnen und Berliner in privat vermieteten Wohnungen, womit die Entscheidung mehr als ein Viertel der 3,6 Millionen Einwohner der Stadt unmittelbar betrifft.

Der Abstimmung waren sechs Monate Beratungen mit Eigentümerverbänden, Mieterorganisationen und Baugewerkschaften vorausgegangen. Befürworter argumentieren, der Sanierungsfahrplan entspreche den Berliner Klimazielen und entlaste Mieterinnen und Mieter bei den Heizkosten. Vermieterverbände warnten hingegen, die Kosten könnten Mieterhöhungen nach sich ziehen. Die Mehrheit im Abgeordnetenhaus, angeführt von Grünen und SPD, hielt dagegen, dass ein weiteres Hinauszögern der Standards langfristig zu höheren Belastungen führe, da Mieter unnötig hohe Nebenkosten zahlen müssten.

Was das für Berliner Mieterinnen und Mieter jetzt bedeutet

Unmittelbare Veränderungen sind vorerst nicht zu erwarten. Da die Begutachtungsphase bis 2027 läuft, dürften die meisten Sanierungsarbeiten erst Ende 2027 oder im Jahr 2028 beginnen. Die Verordnung sieht eine Mieterhöhungsbremse vor: Vermieter dürfen jährlich bis zu 8 Prozent der Sanierungskosten auf die Miete umlegen, verteilt auf zehn Jahre. Die Stadt betont jedoch, dass dies deutlich unter den typischen Einsparungen durch den gesenkten Heizenergieverbrauch liege. Eine durchschnittliche Dreizimmerwohnung mit schlechter Dämmung kostet derzeit rund 1.200 bis 1.500 Euro Kaltmiete monatlich zuzüglich 200 bis 300 Euro Heizkosten. Die stadteigenen Berechnungen gehen davon aus, dass die Heizkosten nach der Sanierung um 30 bis 40 Prozent sinken könnten, was die zulässige Mieterhöhung für die meisten Wohnungen innerhalb von zwei bis vier Jahren aufwiegen würde.

Gebäude, die bereits den europäischen Energieeffizienzstandard EPC-C oder besser erfüllen, etwa 35 Prozent des Berliner Mietwohnungsbestands –, sind von der Regelung ausgenommen. Ältere Gebäude in Neukölln, Lichtenberg und Teilen von Mitte tragen die größte Sanierungslast; es handelt sich um Stadtteile, in denen Mieterverbände seit Langem auf Probleme mit der Wohnkostenbelastung hinweisen. Die Verordnung erlaubt Vermietern von Gebäuden mit 50 oder mehr Einheiten, Fristverlängerungen zu beantragen, eine Regelung, die der Eigentümerverband als Kostenerleichterung begrüßt, die Mieterverbände aber als mögliche Verzögerung notwendiger Schutzmaßnahmen kritisieren.

Umsetzung und nächste Schritte

Die Senatsverwaltung für Wohnen muss bis Dezember 2026 detaillierte Durchführungsvorschriften erlassen. Die Stadt plant, 2.500 zertifizierte Energieberater auszubilden, um das hohe Aufkommen an erforderlichen Gutachten bewältigen zu können. Öffentliche Fördermittel für die Sanierungskosten der Vermieter sind nicht vorgesehen; die landeseigene KfW-Förderbank bietet jedoch weiterhin zinsgünstige Darlehen für energetische Wohngebäudesanierungen an. Mieterinnen und Mieter können ihre Vermieter auffordern, solche Finanzierungsangebote zu nutzen, um mögliche Mieterhöhungen zu begrenzen.

Die Verordnung sieht die Einrichtung einer neuen Vollzugsbehörde innerhalb der Wohnungsbauaufsicht vor, die über drei Jahre mit 4,2 Millionen Euro finanziert wird. Bei Verstößen, etwa verpassten Fristen oder unterlassenen Energiegutachten, drohen Bußgelder zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Das Abgeordnetenhaus rechnet mit den ersten Vollzugsmaßnahmen im Jahr 2028, wenn die Sanierungsarbeiten anlaufen. Wohnungspolitische Experten weisen darauf hin, dass Berlins Entscheidung einer breiteren deutschen Debatte über die Kostenteilung zwischen Vermietern und Mietern bei klimabedingten Sanierungen vorausgeht, und die Umsetzung in der Hauptstadt von anderen Städten mit ähnlichen Herausforderungen beim Wohnungsbestand aufmerksam beobachtet wird.